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Convertir un local comercial en vivienda cuesta, de media, entre 24.000 € y 65.000 € en total, según los metros cuadrados, el estado inicial del inmueble y si está en Madrid o Barcelona (donde los precios suben un 10-20%). La calculadora de abajo te da una estimación orientativa según los metros de tu local.
Presupuesto total orientativo
Calculando…
Incluye reforma, proyecto técnico, licencias y notaría.
En qué se va el dinero
Proyecto técnico y dirección de obra. Un arquitecto tiene que redactar el proyecto de cambio de uso y dirigir después la obra. Entre estudios previos y el proyecto en sí, suele costar 1.500 – 3.000 €.
Reforma y obra. Es la partida más grande, y también la que más varía: entre 400 € y 900 € por metro cuadrado para una calidad media, aunque puede llegar a 1.600 €/m² en proyectos con acabados más cuidados. Incluye tabiquería nueva (los locales suelen ser diafanos), instalaciones eléctricas y de fontanería adaptadas a vivienda, y a menudo la carpintería exterior, ya que los escaparates rara vez sirven tal cual para una vivienda con intimidad.
Licencias y tasas municipales. El ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras) puede llegar hasta el 4% del coste de ejecución material, más una tasa de tramitación de en torno al 0,5-1,5%. En total, entre licencias e impuestos, calcula un 2,5-5,5% del presupuesto de obra.
Cédula de habitabilidad y Licencia de Primera Ocupación. La cédula suele costar 50-200 € según la comunidad autónoma, mientras que la Licencia de Primera Ocupación parte de unos 400 € y sube según la superficie.
Notaría y registro. Inscribir el cambio de uso en el registro suele costar entre 500 € y 1.000 €.
Requisitos antes de comprar el local
No todos los locales se pueden convertir en vivienda, así que conviene comprobar estos puntos antes de firmar, no después. El local debe estar en suelo urbano (apto para uso residencial según el ayuntamiento) y no haber superado el número máximo de viviendas por hectárea permitido en esa zona. Tiene que cumplir el Código Técnico de la Edificación: al menos 38 m² útiles (25 m² en casos especiales), una altura mínima de 2,5 metros en al menos el 70% de la superficie, y ventilación e iluminación natural en todas las estancias salvo el aseo. Si el local pertenece a un edificio con viviendas, también hay que revisar los estatutos de la comunidad: en la mayoría de los casos no hace falta unanimidad, pero sí conviene contar con el visto bueno para evitar problemas después.
¿Merece la pena frente a comprar una vivienda ya hecha?
En muchas zonas, sí. Un local suele costar hasta un 50% menos que una vivienda equivalente en la misma calle, y aunque sumes los 500-1.500 €/m² de reforma más los 2.000-5.000 € de trámites, el total suele quedar por debajo del precio de una vivienda terminada en ubicaciones similares. Como inversión para alquilar, convertir un local de unos 80 m² suele empezar a ser rentable a partir de los 3 años; en locales más grandes, ese plazo se alarga hasta los 5-10 años. El proceso completo, desde el proyecto hasta la Licencia de Primera Ocupación, suele tardar entre 4 y 9 meses, así que no es una reforma rápida, pero sí una vía de acceso a la vivienda que en zonas caras puede compensar claramente. Si dudas entre esta opción y comprar directamente un piso para reformar o uno ya reformado, esa comparativa te ayuda a decidir, y si al final haces la obra por etapas, conviene saber qué sobrecoste real tiene repartirla en fases.
